可以说,当前世界各国不少城市的房价基本上都是中国居民去炒高的,无论是加拿大的温哥华、多伦多,还是伦敦、澳大利亚的悉尼、新西兰的奥克兰、香港等城市房价飚升,基本上都是国内居民去炒高的结果。因为,十几年来,中国炒房者在国内炒作住房无往而不胜,只要购买了住房就能够赚钱,只要购买了住房就能够赚得盆满盘满,而且这种赚钱基本上是利用金融高杠杆炒作的结果。有了国内炒房的经验,再加上在国内炒房有了一定的资金积累,那么对于这波在中国炒房的居民岂能不走向全世界的各国住房市场?从而使得只要有一些华人涌入的哪个城市,这个城市的房价炒高是自然。
但是,国内这些炒房者可能没有想过,以他们的经验来看,在中国炒房可以无往而不胜,在国外炒房是否如此是相当不确定的。因为,市场发达的民主国家,住房是居民的生活必需品,居住权是天赋人权。政府一旦看到房价炒得与居民的基本居住条件相冲突时,房地产政策调控是必然,否则这届政府想再当下去是不可能的。这些城市的政府一定会出台房地产政策来遏制房价快速上涨,来挤出房地产泡沫。中国的居民则没有这样幸福。
所以,去年加拿大温哥华的政府就出台的海外买家征收15%转让税的政策。政策出台之后,温哥华房地产市场销售和价格立即下跌。安省政府于4月21日起正式实施16项针对大多伦多房市的新政策,房地产市场反应速度远超外界预期。最新统计数据显示,华人看好地区房价领跌,以多伦多列治文山最为夸张,销量下跌62%,房价按月同比下跌18.8%,或者说平均价一个月内跌掉20余万。
据多伦多地产公司Realosophy发布的数据,在省府颁布针对海外买家征收15%转让税的新政策之后,即今年4月20日至5月20日一个月与去年同期相比,GTA地区的房屋销量惨跌,其中跌幅最大的是华人聚居的列治文山62%,万锦尾随其后46%,新市(Newmarket)则为44%。皮尔区的密市下跌27%,宾顿则下滑16%。
Teranet-国家银行综合房屋指数显示,4月多伦多的房价按月涨幅为2.6%,按年计,多伦多涨了26.3%。但一进入5月形势急转直下,据一些最新统计数据,截至5月14日,多伦多五月前两周房屋中间价独立屋月跌幅达7.14%, 镇屋跌幅为1.97%,Condo 下跌3.16%,其中面积在4000尺以上的独立房价格下跌最狠,比4月份下跌38%。
从区域看,北部城市以NewMarket下跌最狠, 下跌13.76%,Aurora, 与Vaughan 紧随其后,分别下跌9.82% 与9.83%。华人热捧的列治文山和万锦跌幅均为6%, 而King City受到影响最小,环比跌幅仅为 0.25%。近期华人关注较多的Oakville 跌5.56%,印度人聚居的Brampton 跌幅5.59%,密西沙加跌3.12%。具体到多伦多,跌幅达7.38%,士嘉堡跌幅达5.43%,北约克跌幅达2.2%,Etobicoke 跌1.4%。
多伦多的房地产市场调控政策一出台,为何房价下跌的市场反映比预期的要强烈得多?特别是华人区的房地产市场的反映更为强烈,这就证明了加拿大各城市房价快速上涨主要是华人炒作的结果,无论是在读的学生,还是已经移民的华人,基本上是以华人为主。我周边所认识的几个邻居,这几年他们炒房的疯狂是无可复加了,基本上手上都购买4-5套住房。加上华人房地产经纪的鼓励及出谋划策,这些华人炒房者多以是如鱼得水。一套又一套的住房在交易。
但是这次安省政府于4月21日起正式实施16项针对大多伦多房市的新政策,主要是从税收及金融政策上入手,不仅增加了海外投资者购买住房的15%交易转让税,而且也要求银行对购买住房者的按揭贷款申请全面审查。如果达到所规定的要求,购买住房者要获得购买住房的贷款申请根本就不可能。即使能够获得申请也会加上更多的限制。到加拿大的炒房者,无论是学生还是一般投资者,本来是希望以高杠杆来投资,新的政策出台不仅增加了他们进入的成本,也让融资杠杆全面紧缩。国内住房投资者想进入多伦多的门槛越来越高,甚至于许多人根本无法进入。在这种情况下,住房销售岂能不迅速下跌?
对于不少已经移民了的华人投资者来说,尽管他们购买住房不要增加海外投资者购买住房的15%交易转让税,但今年加拿大税务局全面要求居民只要交易了住房都得申报,无论是自住还是投资。正因为住房交易都得要申报,那些一直在利用加拿大的税收漏洞的华人投资者就面临巨大的风险。因为,他们炒作的住房是否为自住还是投资不是由自己来定,而是审查后由税务局决定。如果交易的住房不是唯一一套居住的住房,其收入要归并到个人全部所得报税。个人的综合所得税,年收入在4.2万加元以上为22%,之上采取累进的方式。最高可达到45%。这样一来,加拿大居民想通过住房炒作来赢利并不是容易的事情。再加上0.5-2%不等的物业税。在加拿大炒房就得当心了。
所以,多伦多政府的房地产市场一出台,基本上把非加拿大居民的华人挡在门外,或进入房地产市场的门槛全面提高。同时,又对本国居民的炒房在税收全面限制。在这种情况下,非加拿大居民的华人无法再进入这个市场,炒高的房价已经无人来接盘了,那么那些在高房价进入市场的华人如果不逃走,就可能成了最后的接盘侠。这就是安省政府出台房地产新政策房价急剧下跌的原因。
可以说,多伦多的房价短期内炒高,华人炒作是主力,他们以中国炒房的财力与经验,横扫加拿大温哥华及多伦多市场。这些炒房者从来没有经历过房地产的周期调整,只有春风得意时刻。所以,这次多伦多房地产市场调控,他们是否成为最后的接盘侠,还得拭目以待。
来源:易宪容
在维多利亚生活、工作近20年,建商经历,看房视觉独到,专注维多利亚地区房地产市场。
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