小编的地产经纪在大温工作从业20年。每次她帮客户抢offer都能占得先机，除了报价速度快就是在交房条款中的设定让卖家无比青睐。而每一次抢offer之后当客户请验房师做最后的把关，结果都证明她的判断与验房师的结论几乎分毫不差。

当问及秘诀时，她笑言其实会看房的人看的时候就已经验了房......

初次登门

当你从海量的listing中选出要看的房子首先就是要熟悉房子的资料。房子的地理位置，学区，朝向，年代，面积，房间数都要一清二楚，如果脑子不好用可以把资料存在手机里随时调阅。

当你看房时，重点就是在现场体会房子的环境，内部设施的状态，结构的合理性，保养得好不好，房子就像人一样，健康问题有时候不需要仪器检测也是可以感觉到的，所以初次登门看房要集中精力去感知，有心人多看几套不同年代的房子就能有自己的心得了。

二次看房

第二次看房通常就是决定是否下offer的关键一步了，这时候要带着几个问题去针对性的看。

第一要关注房屋的建筑年代。

政府对房屋建筑要求始终在进步，所以老房子除了材料老化带来的折旧问题，还有当时房屋建筑工艺的局限带来的隐性问题。这一点有经验的经纪人会帮你查阅资料，你就可以清楚的知道哪些地方需要你接手后做进一步的处理，在检查的时候也可以有的放矢。

第二看建筑结构。

轻质木结构的房屋看不到柱，梁，承重墙等，所以判断房屋结构是否有问题主要通过对厨房和卫生间的观察。比如二楼的水槽和马桶对应的楼板处是否有明显的压痕或者水渍。如果有说明承重结构已经开始损害，这也意味着你要有不小的维修费用。对你抢offer时的条件至关重要。

建筑结构是房屋质量的基础。结构受损的房屋维修费用可是没有上限的。

第三屋顶的状况如何。

有些房子可以在二楼看到部分屋顶，那就认真观察一下，看有没有水渍，破裂的防水油毡，被堵住或者变形的排水管等等。另外就是注意是否有大树覆盖在屋顶等。通常来说更换屋顶要5000元左右，如果发现问题也能省下不小的开支。

第四看排水系统是否渗漏

地下室漏水风险是很大的而且不易维修。看房的时候在地下室要多留一会，观察墙体，地板，顶棚等部位。这是因为周周墙体和地面存在走水通道，因此有可能产生滲水或漏水。但是有些漏水情况只会在管道阻塞，下雨或化雪的时候出现，平时的痕迹不明显，这就需要经纪人帮助你提前找到房屋的布局图，然后针对管线经过的重点区域进行仔细比对。

除了地下室之外，还要观察排水管接地的角度，墙体周围有没有留水泥层和排水坡度细节，比如有些把外墙砖直接延伸到地面的房子必然会渗水。顺手再试试卫生间，厨房的热水冷水，看工作正常与否。

还有就是观察墙体，屋面，棚顶有无霉菌以及蜘蛛、蚂蚁等虫害。

第五看门窗和Deck

门窗的开合、纱窗的开合都是比较容易出问题的地方，有些问题可以通过临时调整掩饰，所以有可能的话每一处门窗多推拉几次，然后上下左右的轻轻摇晃看有没有隐患。然后用手去摸摸密封条看是不是漏水或漏风，慢慢寒夜还是密封好的门窗比较让人放心。

Deck是另一个容易漏水的地方，最大的问题是日积月累的腐蚀和虫害会直接毁了Deck，这部分修复起来也是很麻烦的。

第六是看关电器

把所有电器开关都按几遍是最基本的方法。大致检查出室内所有电器的运行状态，确保所有灯，电器如冰箱，烘干机，吸油烟机等工作正常。另外对于烤箱、微波炉、洗碗机、空调锅炉等设施最好能运行一回，闻闻有没有异味同时可以更好的观察工作状态是否正常。

通常来说，这些都是买家在看房时就应该关注的，然后在有经验的经纪人帮助下，基本可以确定房屋的大致状态，做到抢房出价有的放矢。有些老房子如果你敢开出无条件收房的offer，胜算就已经很大了！

还有几个特别提示：

首先是供暖、通风及空调系统，即便是验房师也经常不愿意等到空调工作到极限值的时候。其实在整个电路系统都存在这些问题，这些地方最好有一个尽可能长的压力测试时间。否则容易出现检查的时候没有问题，但搬进去就出现问题的情况。而验房师通常都有免责条款，所以对心存怀疑的空调，通风系统可以单独请持牌的专业人员检查。

验房师不是万能的，很多地方想彻底检测必须单独请人，这时就要考虑开销是否有必要的问题。一般来说设计整栋房屋的系统还是值得的，否则就没有必要了，建筑寿命20年以上的使用地热的房子需要特别考虑一下，是否针对地热管线进行仔细检查。

最后也是最重要的一点就是不要吹毛求疵。没有问题的房子是不存在的，有时候经纪人或者验房师会发现问题，但不要过度放大，可管理性的评估这些问题需要花费多少时间和金钱能摆平，再结合售价和卖家进行协商吧。特别忌讳意气用事，因为一点瑕疵心理别扭就放弃了整体还不错的房子。

来源：一品温房

在维多利亚生活、工作近20年，建商经历，看房视觉独到，专注维多利亚地区房地产市场。

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