维多利亚地产经纪 Bill Liu 发布于2023年11月9日

10月中旬，BC省出台短租新政。

简单说：除非你自住的独栋，里面有第二套套房，可以用来短租。否则要赚短租的钱？你还是别想了。违规经营？每天罚款3000刀，你算算。

为什么出台这个政策？因为全省有严重的住房危机，房价太高，租客租房也极端困难。

省政府认为：一个城市的空房率，应该保持在3-5%，才算健康。这样的空房率，可以保证一个城市总是有足够的空余住房，供租客们选择。

维多利亚的空房率，一直在1%以下。

短租行业当然对此有“贡献”。光2023年，全省的短租房源，增加了近20%，怎一个 火 字了得。

政府 煞费苦心

提高利率，征收外国买家稅甚至完全不许外国买家买房，政府这些针对需求端、针对买房者的动作，都没有把房价打压下来。

房价因此大跌了吗？微微回调了而已。

那就在供应端上做文章。

- 征收空置税：有多余空房的，拿出来出租吧。

- 很多公寓自我规定不允许出租：实行了几十年的规定，现在不合法了。所有公寓都可以出租。

- 强制各市修改住房密度，独立屋可以改成多单位住宅。

- 短租房东们，歇歇吧，把房子拿回到长租市场来出租。

这一套组合拳下来，连一向强硬的橡树湾市政府，也服软了。十多年一直没有批准的一个公寓楼项目(我们在橡树湾城市介绍里提到的)，近期内全票通过，市议会1分钟内同意的，开建！

短租业对长租市场的影响，最有名的是一份叫麦吉尔报告(McGill Report)：报告说短租市场每拿走1%的房源，平均下来，长租的租金就会增长每月49刀。这也是省政府拿短租业开刀的例证之一。

短租权的价值 直接归零

维多利亚市区上万套公寓，有短租资格的其实不到10%。正因为奇货可居，短租权本身，（曾经是)，有单独价值的。当初购买这些可以短租公寓的房东们，也都是无形中支付了一笔隐形费用，才买到的。

关注大维房市15年的Spalteholz做过详细的数据分析。他指出，在2020年，一个公寓的短租权，估计占整个公寓价格的12.7%。到2023年，短租权上升到20%左右。

这么理解吧：假如2023年你购买了一个500呎的一室公寓，在位置、楼层、朝向、设施、新旧、车位完全一样的情况下，一个不能经营短租的公寓假设能卖50万，那么一个有资格短租的同样的公寓，就可以卖到60万。这10万的差价，就是短租权的价格。

结果政府对短租房东们，直接就是一刀，10万没了。西人说得没有这么直接，说是直接剃了个头 (every short-term rental owner just got a haircut in their property value.)

短租权的价值瞬间蒸发，这个60万买来的短租公寓，立马只值50万。

Johnson桥边的Janion大楼，当初修的时候就是奔着短租用途设计的，很多户只有不到300呎，根本不适合长租。这下房东悲剧了。

维多利亚大学的退休教授黛布拉-谢茨（Debra Sheets）用退休所有的钱在Janion 大楼里购买了四个单元，又贷款一百多万，自己却租了一套房子住。她说经营短期出租房是一项艰苦的工作，她一直在努力。这么小的公寓(不到 400 平方英尺)，对长租没有太大吸引力。这次只有出售这些短租单位了。

史蒂夫Steve Nguyen自己经营2间短租公寓，他对政府的突然决定感到震惊，正在计划卖掉这些公寓，价格估计比一年前购买时要少15万。

市场反应

钱的反应总是最快的，出售潮来得非常凶猛。

往年的这个时候，维多利亚短租公寓在市场上通常有10-15套挂牌。

11月初的今天，有70多套。

我们维房网上有专门的短租栏目，实时公布市场上所有的短租房源，点这里就行。

比如位于中国城里的这个Union大楼，大家可能都知道的，现在就挂了9套出来。要放在平时，也就是1、2套而已。

短租房东们，大家都知道了明年5月后就不让做了，现在又会有谁会为这个价值已经蒸发了的短租权买单呢？

预计明年5月前，还会有大量的短租公寓上市出售。这些房东当初购买这些公寓就是为了做短租的。政策变化后，很多人宁可套现退出。供应的大量增加，必然会打压市场上其它公寓的价格。

公寓出租市场

经济学上有几个重要的原理，第一条就是资源总是有限的。 总共就这么多公寓，不能短租了，全部用到长租市场去，长租市场的消费者（租客）会受益。

不管这些短租公寓是否会出售、转手，反正它们都只能用作长租。

经济学的另一条原理：商品的供应越多，价格会越便宜。

长租市场的房源供应增加，必然打压租金水平。这对租客们绝对是个好消息，但对于有房的很多“地主”来讲，恐怕不是太高兴。

这正是省政府乐于看到的结果。任何一项政策的推出，总会让一些群体受惠，但总有人为此买单。总所周知的是，省政府是明显要保护租客的。

这个政策的结果：短租房东直接买单，其它房东间接买单。

我认识的一个做短租的房东，在这之前每年一个公寓能赚6.5万，现在的选择？或者降10万出售，或者长租，每年收2.5万租金。

确实很残酷。

受益的是旅游业？？

那份有名的麦吉尔短租市场报告，你知道赞助出资调查的是谁吗？

酒店业

对的，你猜得没错。短租行业动了酒店业的蛋糕，可以理解。

蛋糕就只有这么大，你多吃了，别人就只能少分一点。

问题是，维多利亚的主要产业是旅游业，酒店业只是其中一小部分。酒店业从业人数不到整个旅游业的20%。大量的餐馆，商店、交通包括飞机、轮渡、出租车、马车，各种服务（比如观鲸，比如布查得花园），他们受益了吗？

经济学的另一条原理：供应少了，价格会上涨，而购买的人就少了。

可以预见的是，酒店业会直接受益，每晚的酒店费，原来是200刀的，现在可以到400刀。

游客也会算啊。他们可能因此选择不来维多利亚旅游了。必需的行程？原来5天的，缩成3天吧。

游客来少了，当然影响不了酒店业，在政策出来之前，酒店和短租市场几乎都是订满了的。反正也接待不了那么多的游客。

旅游者来得少了，还不仅仅是因为价格原因。政策出来之前，维多利亚在旅游季节基本就是满载的。现在凭空拿掉这1600套短租公寓后，即使有想来的，也没地呆。

维多利亚的旅游业，包括大量的餐馆、交通（飞机、轮渡、出租车）、商店、各种服务（比如观鲸，比如布查得花园）等，无疑会受到很大的冲击。

维多利亚本来原来一年可以接待80万旅游者，现在只能接待50万人。

谁会受到影响？

蝴蝶效应

一只在亚马逊雨林中的蝴蝶偶尔扇动几下翅膀，就可以在两周以后引起美国得克萨斯州的一场龙卷风。这就是经济学里有名的蝴蝶效应。

或许明年的一天，在维多利亚一个餐馆工作的侍应生，忽然感觉到外地来的客人少了不少，每月的小费比去年少了300刀。不知他是否能否想到，一年以前，他的房子租金也少了200刀。这中间是怎么关联的？

或许布查得花园2024年底一算，怎么全年的门票收入少了120万刀？他们会在今天，想到是省政府短租政策的影响吗？

一个城市要发展，特别是维多利亚这样的旅游城市，我们总是希望来更多的人，他们会在这里更多消费，花更多的钱。

经济学研究的，是在资源有限的前提下，怎么样实现对资源的最大利用。

这倒不是省政府要关心的话题：旅游者们？他们有选票吗？

在维多利亚生活、工作近20年，建商经历，看房视觉独到，专注维多利亚地区房地产市场。

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