西谚说，人生有两件事不能避免，第一是死亡，第二是交税。

刚刚谈完外国买家税，11月底，等待许久的省第45号议案，《投机和空置税》，通过全部三读阶段，基本尘埃落定。

征收的地理范围：大维地区所有城市（Capital Regional District），无一幸免。

征收时间：从2018年1月1日开始回算。

税率：2018年所有业主的税率都是0.5%， 2019年以后分业主种类，为0.5%或2%。

征税额：房产评估值 x 税率

要理解这个税，先定义一个重要概念：卫星家庭（太空人）

假如你全家收入的大部分，都不在加拿大申报纳税，你就是卫星家庭。

一个典型例子：陪读妈妈，全家收入主要在中国申报，即使你全家的大部分（妈妈和孩子）都在维多利亚读书和生活。

卫星家庭是这个法案针对的一个群体。政府的意思是，你不在这里交所得税，而要享受这里的许多好处，那就换个方式把税收上来。

假如你是加拿大公民或者永久居民，不是卫星家庭呢？如果你是“地主”，有房空着，这个法案也将影响到你：

1.你的主要居住房（Principal Residence），不用交税。主要居住地全家只能有一处，不是夫妻双方可以各有一处。

2.你的其它房产，只要是出租给了外人（不是近亲，如子女），也不用交税。假如是出租给了近亲，如子女或父母，只要这是他们的主要居住地（他们如果名下还有其它房产，却来租你的房住，那他们的其它房产就得交税），不管他们是否为加拿大居民或公民，也不用交税。

3.你是地主，有3套以上的房子，需要交税吗？请注意，网上有些解读文章关于这一点的解读是不正确的，上面说第3套房，不管出租与否，都必须交这个税。我们特地与省征税办公室有邮件沟通，具体见这里：

Only one residence must be rented for the property to be exempt.具体解释，就是一处房产，可能有多个Residence，比如带出租屋的房子。只要其中一个出租屋已经出租，则整个房产不用交税。

4.税率是0.5%。

有工签的，省提名下的provincial nominee，和本地居民一个待遇。

假如你是外国居民或者卫星家庭：

1.即使你就一套房，假如是自己居住，完全没有空置，那也得交这个税。

2.要避免交税，你就得把它租出去，租给外人。租给近亲几乎是行不通的。

3.假如你的房子有出租屋，你自己住主要部分？只要是正式租给了外人，那也基本可以免掉这个税了。

4.税率是2%。

也就是说，假如你是陪读妈妈或维大的学生，买了房子自住，没有出租部分，那你就得交这个投机和空置税，尽管你并不是买房投机，全用于自住，也没有空置。

假设你把这个房子租给当地人，又去租一个房子自住，那就不用交这个税。

但是......

你租出房子得到的租金，又得交所得税，跑不掉啊。

当然，税率是不一样的。举个简单的例子。假如你的房子评估值100万，自住的话应交2万。如果租出去，假设一年租金5万，但利息支出和维修及地税等花了4万，那你的课税额只有1万，几乎没有什么税要交（少于2000）。

那么，我自己租给自己呢？租给自己的孩子呢？

一般来讲，明显的漏洞，我们能看出来的，立法的人早就看出来了。你必须租给第三方，而且必须是市场价格。

哪些情况可以豁免？

除了上面谈到的主要居住地豁免（本地居民）、出租房豁免（所有人）外，还有十多种豁免的情况，比如当年购买的可以当年豁免，大型装修、医疗理由、夫妻分居、破产、死亡、公寓不允许出租等特殊情况，具体情况请看省府官网。

举个例子，假定你是外国居民，买个按规定不能出租的公寓，那就不用交税。

“出租”是怎么具体定义的？

出租的租期必须至少一个月。如果你的房子用来做家庭旅馆那样的短租，通常几天那种，不算作出租。

2018年，出租期必须在3个月以上，2019年必须满6个月才算没有空置。

我的房子空着，但我可以告诉政府是租出去的吗？

你告诉政府租出去，是有租金收入的，有租金收入就得报税，你不能又说房子已租但又没有租金收入......另外，你空着的房子的水电用度是完全能看出来的。

我今年才买的房，就要交这个税吗？

这里有当年购买豁免的规定，你今年买房，今年不用交这个税，明年开“算账”。

我今年卖了一套房，需要交这个房的税吗？

不需要，即使你是12月份才卖掉的，这个法案只针对每年12月31日时房子的主人。假设买方在12月交割，原卖方前11个月一直空着此房，谁也不用交这个税。

交税的责任是买方的，因为买方在12月31日拥有这个房子。但是，买方可以申请豁免（Year of acquisition exemption）。

征税的具体过程是怎样的？

如果你头一年的12月31日拥有一个房产，第二年2月中旬你会收到省府的申报文件，1月底时网上申报也可以开始。你必须在3月31日前完成房产的申报。申报后，你必须在2019年7月2日前支付税款。

这个税和温哥华的空房税有关吗？

没关系，那是温哥华市政府收的，空房收1%，省府收的这个另算。

可以有抵税额吗？

假如不能得到豁免，有抵税额（tax credit）:

- 本省居民：最多抵税额为2000元。也就是说，如果你的房产评估值为50万，你本应支付50万的0.5%，即2500元，抵税后，你应付500元税款。

- 国外居民或卫星家庭：本省收入的20%可以用作抵税，但不低于本省居民应付税额。假如你在本地有些收入，比如租金、股票或利息收入，有2万的话，可以用4000元来抵扣这个税。你若自住在一个100万的房子里，应交税款变成100万的2%，减去4000元抵税额，需要支付16000元。

- 加拿大外省居民：本省收入可以全部用来抵税，但不低于本省居民应付税额。不展开了。

在维多利亚生活、工作近20年，建商经历，看房视觉独到，专注维多利亚地区房地产市场。

读书人的品德，待人真诚，客户100%推荐！