作者 维多利亚地产经纪 Bill Liu

2022年已经到了11月，疯狂近2年的市场已经开始有了明显变化，由卖方市场开始接近成为均衡市场。

重点：大维的房价开始下跌，从6月份开始，连续5个月，市场开始调整。

宏观形势

央行3月份的突然加息是个大的转折点。房市大涨了2年，本来已经是强弩之末，这个加息犹如釜底抽薪，对房市的打击极大。

外加上通货膨胀的大幅攀升，使得火热的房产市场迅速降温。

6月和7月央行再次加息，彻底浇灭了房市的火焰。9月和10月的两次加息，其实已经全部在市场所有人的预料之中，对房市的影响并不大了；因为8月以后市场的买家，都是刚需买家。

央行的首要目标是应付通货膨胀，而不是针对已经降温的房市。加息是把双刃剑，抑制通货膨胀、打击房价的同时，也会对经济产生很大的负面作用，企业的借贷成本增加后，很容易入不敷出而停工。

热门地区

多伦多等过去暴涨的城市，价格已经大幅回调，成交量更是爆跌，市场已经完全疲软。

隔壁的温哥华市场，郊区的菲莎河谷价格已经连续数月下跌，但温哥华的核心区包括列治文、本拿比，价格的下跌幅度并不大。

在这波房市调整中，全加拿大房价最坚挺的城市：大维多利亚。

大维房市

各路媒体、砖家都对目前总体的房市有了全面的描述，相信你也有自己的看法。买房永远是位置第一(Location, Location, Location)，房市也是一样，你应该90%关注本地房地产市场，而不是全国或者全球经济形势。

我们专精大维市场，只给大家分析大维的房市变化。

除了价格以外，大维的市场趋势和全国各地是一样的。

成交量：大减

10月份大维仅有480个房产交易，比一年前的10月，减少35.6%。但是，这却是今年全部10个月里，成交量首次出现增加，比9月份增加了17.1%！

这是今年以来的成交量，以及与去年的对比。

10月份的成交量是几十年来最低的10月销售值。

虽然外部的表现一样，原因却是完全不同：
- 1-3月时，成交量太少是因为房源太少，无房可买。那时一个挂牌房子收到10个以上买家报价的情况到处都在发生。
- 之后的4-10月，成交量减少，则是因为利率上升，买家们买不动了。

挂牌量：大增

10月底大维市场挂牌量达到2192，与去年10月底的1036个房源相比，增加了一倍多。但是10月却是挂牌量连续9个月有所增加后，第一次下降，卖家目前的惜售情绪明显

这是今年以来的市场挂牌量，以及与去年的对比。

从1月份是去年同期的一半，到10月底超过去年同期的一倍，完全翻转了过来。挂牌量从1月的744，到9月底的2192，达到3倍。

供应量持续增多，买家下手的反而大减。

下面是大维房市2020年1月以来的挂售比。这个比率越高，库存补充越慢，越供不应求。

均衡市场的挂售比通常在20%左右。注意今年2月这个数字是120%，完全是疯狂状态。

可以看出7月和8月这个数字都在30%左右，即使是9月，也有20%。10月，挂售比反升到28%左右。这个指标说明目前仍然是卖家市场，房价不会迅速下跌，市场正在向买卖均衡的方向前进。

都在说市场垮了，不行了。实际上，正如大维地产局主席Dinnie-Smyth说的一样，市场终于正常化了。

不用惊慌，市场在下行，但不是灾难性的崩溃。

平均价格：小幅下跌

10月份独栋基准价格为134.14万，比一个月前的9月的136.42万，跌近2%。相比去年10月同期的121.7，仍高出11%左右。

公寓10月底基准价达到60.27万，低于9月底的61.74万，但比去年同期的52.45万，高出14.9%！

谁说买公寓不如买独栋的？独栋有地吗？

实际上，全加拿大在这一轮中房价最坚挺的城市，就是大维多利亚。

大维房市价格6月达到峰值，独栋为146.44，此后的4个月连续下降，到10月份的134.14，跌去12万，即8%左右。

成交价 vs 基准价

实际成交价格的下跌，可以有多种解读，但利率带来的买家购买能力的下降，我们认为是一个最主要的因素。假设去年一个买家能贷款100万，自付30万，买了130万的房子。现在同一个买家，由于利率上升，只能贷70万，当然只能买100万的房子，市场数据体现出来的，是成交价从130万降到了100万。

你总不能认定，市场价从130万跌到了100万。 这个100万的房子，跟去年130万买的房子是完全不同的。

光看“平均成交价”这样的简单数据，没有什么意义。我们注意到温哥华有不少经纪，用成交价已经下跌20%以上这样的标题来吸引眼球，是完全的误导。

买家的购买力下降，不等于市场已经大幅下跌，因为卖家们可以选择不卖。这就是为什么成交量大幅下降的原因。

光计算平均成交价是件多么容易的事情。实际上，对地产市场有着丰富经验的各区的地产局，会考虑多种因素，算出一个房屋基准价指数，用它来衡量市场价格的变化。

我们一直使用的，就是地产局的基准价格。假如你有兴趣，可以直接在大维多利亚地产局查询这个数字：www.vreb.org (每月发布)

使用权威数字，才能真正地把握市场的脉搏。

房市预期

现在市面上的预测到处都是，媒体、银行、地产公司、投资机构，都有自己的看法。砖家们意见不一，都预测房价会大跌。

不知有没有人记得，在疫情开始之际，大多数机构也是在预期这样的大跌，结果却迎来了史无前例大涨的房市。

形势不明朗，这一波房市的调整还处于早期阶段。

以投资为目的的买家，建议暂时等待，静观局势发展。市场大涨短期内肯定不会了，完全可以等待，除非淘到一个极好的机会(比如卖家无法供款，被逼急切卖房)。

自住房买家：继续看房没有问题。在这个时空错配的市场阶段，更容易用合理的价格淘到好房子。

房市虽然大涨了2年，但市场上空房率还是1%以下，维多利亚的房市非常扎实，期待房市崩盘大跌的可能性不大。

即使很多人说房市目前是一滩死水，没有人买房了，但实际上9月份仍然成交了400多套，刚需的买家仍然在这里。

房市即使如一些机构预测那样下跌，也是“病来如山倒，病去如抽丝”，会慢慢地挤干水分，但这个过程预计会非常缓慢。

再等等？等待是有成本的，利率再往上走，以后再买，光利息就会损失一大块。

看中一个房子后，买家的议价空间应该很大，也可以砍价、加条件等。不要轻信挂牌经纪需要竞价等“战术”，卖家大致能拿到1个offer就不错了。

卖家：打算卖房？你得现实一些了。

房子挂出来，恐怕会发现市场跟你的期待值有差距。传统的售房旺季几乎就要结束了，现在卖还是以后再卖，这是个难题，谁也预测不了的。

如果你的价格定得切合实际，那么你的房子仍然可以卖掉。即使10月份销量大幅减少，仍然是去年同期的60%。总有人搬家，总会有人买房。

2022年注定是一个地产市场疯狂的一年。之前谁能预料到年初抢房的疯狂，又有谁能预料到央行会在短期内加息3.5%，浇灭这一盘火焰呢？但可以肯定的是，2022年初那样的疯狂市场，很久、很久不会再来了。

在维多利亚生活、工作近20年，建商经历，看房视觉独到，专注维多利亚地区房地产市场。

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