作者 维多利亚地产经纪 Bill Liu

2022年已到岁末，大家关心的房市，上下半年：冰火两重天

上半年特别是3月份以前，就是一房难求的火爆状态。什么样的房子挂出来都在抢。

这是维多利亚大学边Gordon Head一个独栋，位于4460 Majestic Drive，华人非常熟悉的区域。6卧3卫带独立出租单位，6000呎的标准地块。去年底挂牌110万，在抢房风潮中，一位买家果断加价32万，以142万拿下。

到了7月，不知出了什么状况，大概率是升息后带来的巨大经济压力，这位投资者选择将房子挂牌卖掉。挂牌价从137.9万开始，一路降下来，最后拖了2个多月：

成交价：118万

投资者账面净亏25万，外加一进一出的税费、经纪费和利息及罚款等差不多5万的费用，大半年时间，亏掉30万离场。

是的，下半年，维多利亚的市场完完全全地安静了。前2个月，更是几十年来最清淡、成交最少的9月和10月。

加息 没完没了‍

央行3月开始加息，直到10月底，连续6次加息，从稳定许久的0.25%，一下加到3.75%。

我们年初曾经预测会加息，但谁也没有想到，央行的加息大棒会来得这么猛。

不过，加到10月份时，市场的反应已经麻木了，并没有再出现更多的波动。

央行的目的是打压通货膨胀，但对于房市的打击却是致命的。到底还要加多少，房价会降到什么程度，各路媒体、砖家和从业大神都有很多预测，各种声音都在呱噪，太多了，我们就不去凑这个热闹了。

市场数据解读

每个月，大维房地产局VREB都有一个统计出台，媒体和砖家也会翻译，解读。

只看月度统计，往往关注枝叶，不见森林。让我们仔细看一看这一年来大维市场的数据，把握市场脉搏和大势。

我们不是所谓的技术流。但是，房市里的三个重点指标：挂牌数，交易量，及价格，却是必须关注的。

挂牌数

挂牌数就是市场的供应量，有人挂牌，才有买卖和价格。

直观一点看去年和今年的比较图，橙色的是今年的数字。

4月后就翻天了。

2022年初的时候，挂牌数达到历史最低点，744个，是去年同期1321个的一半。

到10月底，挂牌数翻了3倍，达到2192个，是去年同期1036个的一倍多。

这是每月具体的数字对比。

交易量

交易量体现出房市是否活跃。

还是看图直观，橙色的是今年的数字。

今年1-3月，成交量太少是因为市场房源太少，无房可买。

3月(加息开始)以后，今年的成交量就稳定在去年同期的60%上下。

很明显，之后7月及9、10月的加息，并没有对房市的成交量有任何实质性的影响。

今年以来的每月成交量，与2021年的具体数字对比：

可以预测的是，即使央行今后再次加息，对房市的影响也到顶了。该买房的、有刚性需求的，仍然会买。加息，只是把这40%的投资者赶出了市场而已。

事实上，这个市场，已经几乎看不到投资者的身影了。

值得注意的是，10月份的成交量超过了9月。这是全年首次出现的每月交易量增加的情况。这是不是已经市场到最底的信号？！

房价：小幅下跌

有人说多伦多跌了30%，温哥华跌了20%，维多利亚呢？

维多利亚的房产价格自6月开始下降，毫无疑问。

到底降了多少？

跌了多少，要看你从什么时间算起。

- 独栋：大维房市价格6月达到峰值，独栋平均为146.44万，此后的4个月连续下降，到10月份的134.14，跌去12万，4个月从最高点下降约8%。但若算过去一年，去年10月到今年10月，仍然涨了11%。

- 公寓：10月底基准价达到60.27万，低于9月底的61.74万，但比去年同期的52.45万，一年时间仍然涨了14.9%。

当然，一些交易个案会更让人感觉市场跌了不止这么多。

举2个我自己经手的例子。

这是我3月份帮一个卖家客户挂牌出售的联排，位于维多利亚大学边，4061 Larchwood，很多华人都知道这一片联排。卖家9个月前64万买的。经过一番操作后，我帮她以80万出头的价格卖掉。

当时是22年3月份。

6个月后的9月，同一小区内的同一户型，内装修还稍好一些，8号，成交价是62.5万。

几乎20万的差距，跌去25%，6个月时间。

再看一个公寓。

2月份时我在这个Downtown公寓楼(地址: 728 Yates)挂了一个2室公寓，一盘挂牌操作和营销以后，5个买家来抢，最后83.5万卖掉。

现在同一楼里挂了几乎同样的一个2室公寓，挂牌价才67万，一个多月了，还挂在那里，随风飘扬。

比我8个月前帮客户挂牌卖掉的公寓，已经低了16.5万。到时实际成交价是多少，还不知道呢。

我们会在下一期，详细分析价格的变化。其中会有很多买家去年买入今年抛出的例子，这些数字估计会让你吃惊。请关注我们的公众号，免得错过下一期的精彩。

挂售比

供应量越来越多，买家下手却越来越少？

市场崩溃了吗？

这就要说到一个概念：挂售比，即成交量/挂牌数。比如市场月底挂牌数100个，成交25个，挂售比就是25%。

通常来讲，房子卖得太快，挂售比就高，就是卖家市场。比如今年2月，达到疯狂的120%。

均衡市场的挂售比是12-20%。低于它，就是买家市场，买家们可以挑挑拣拣，市场卖不动房。

大维地区的挂售比：7月和8月是30%，9月是20%，10月升到28%。

比均衡市场还好一些。

市场并没有崩溃。只不过，快正常了而已。

市场的基本面

喧嚣之时，我们应该看到基本面。

房地产是本地性很强的市场(Location, Location, Location)。我们不讨论多伦多、温哥华的情况。

我们知道，房地产投资是一个长期的项目，极少人会炒短线，卖掉几个月前刚买的产业。

房地产市场的增长，长期靠什么？

利率，只是个政策性的短期工具而已。

供应也是。2021年，大维地区一有4809个新房开建，这个数字打破了1976年4439个开建新房的历史记录。

2021年开的新盘，几乎都是卖光了的。

增加的这么多房子，都卖给谁了？

房市，短期靠政策和供应，长期看人口。

大维的人口，过去5年，增加了8%，3万多人。这不仅包括大量的国外移民，也包括外省特别是东部搬来的，毕竟维多利亚是加拿大最受欢迎的退休城市。

增加的3万多人，总是要住房子的，不管是买，还是租(有房东帮他们买)。

2023年加拿大新来的46.5万移民，有多少人要来到维多利亚？多少人需要房子？

房市会崩盘吗？我相信不会，毕竟基本面没有改变，人口在增加，失业率在历史低点，各行业都缺人、在招人。毕竟维多利亚的空房率不到1%，房子都是有人住着的。

有不断增加的人口支撑，人在阵地在，维多利亚房市的基本面非常扎实。

继续等待，还是开始捡漏？

房价还会继续调整，挤干水分，但一定会非常地缓慢。病来如山倒，病去如抽丝，房市总是这样。

如果你是自住房的刚需买家，该买还是应该买，现在正是跟卖家们特别是扛不住贷款压力的卖家们，砍价的好时候。

等到明年大家对高利率都适应了，剩下的都是能扛得住、也扛了这么久的卖家，你反而砍不动了。

现在，或许正是抄底的好时候。

怎么去抄底？怎么去捡漏？不问，又怎么会知道？

2022年已到年末，我想起狄更斯的一句话，这是最好的时代，也是最坏的时代。是的，这一年，几十年来最疯狂的市场，几十年来最平静的市场，我们都经历了。

在维多利亚生活、工作近20年，建商经历，看房视觉独到，专注维多利亚地区房地产市场。

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