作者: 维多利亚地产经纪 Bill Liu
想要了解橡树湾(Oak Bay) 这个城市，人口，位置，特点，旅游，历史等，点击这里。
目前橡树湾(Oak Bay)的所有(每小时更新) 的在售房源，这里有。 (按房屋类型: (【独栋 (72套)】 【联排 (2套)】 【公寓 (16套)】 【 橡树湾 地图看房】 名单每小时更新一次) )
这一篇，我专门聊一聊橡树湾(Oak Bay)的房子。
位于橡树湾的豪宅区Uplands，我有一篇单独讲，点击这里。
在Oak Bay，你可以看到很多百年以上、各种风格的房子。
比如都铎王朝(Tudor Revival)，工艺品风格(Craftsman-style)，艺术装饰风格(Art Deco)，安妮女王(Queen Anne Revival)，被许多橡树(Gary Oak)和大片的草地环绕。
许多房子作为Oak Bay历史的记忆，是被特别保护的，市政府有完整的保护计划及基金。
Oak Bay大约有50多处房屋被列为历史遗迹(Heritage Properties)。它们不是名人住过的房子，就是由知名建筑师设计的杰作。
这一处处凝固的时间标本，几乎都有百年以上的历史，让我们了解到这座城市发展的历程。
我好奇心重，曾拿着市政府网站上的单子，顺着看过去。市政府也有定期活动，有专人沿路讲解这些房子的历史和轶事，民众都可以免费参加。
最近20多年，也有不少现代派(Contemporary)的建筑在Oak Bay兴起。
比如King George Terrace这里新开发出来的几个大家伙，光室内就有8000-10000呎，全是现代设计，都卖到了600万以上。 房子的这一面全是玻璃，面对的是180度的超级无敌180度海景。
目前市场上挂的一个房(243 King George)，就在隔壁，叫价更是达到1050万。
我们维房网有专门的页面，实时列出今天所有橡树湾(Oak Bay)的挂牌房源，欢迎随时浏览，点这里就行。
Oak Bay以独栋为主，极少有公寓或者联排出售。公寓集中在市中心的橡树湾村(Oak Bay Village)那里，多数是老年公寓。
我写这篇文章时是2022年5月中旬。让我们看看过去10年，4月份的时候，橡树湾(Oak Bay)、华人喜欢的东萨尼奇(Saanich East)和大维整个市场的独栋平均价格走势，做个比较。
Oak Bay的独栋，2022年4月的平均价格为172.2万，比一年前的138.6万，涨了24%，但还是低于整个市场同期的涨幅（31.5%）。
从2017年4月开算，过去5年Oak Bay的平均价格上涨了48.9%，东萨尼奇是52.9%，而大维整个市场是77.8%。
这是官方的数字，多数地产经纪业只会照搬过来。
其实不是这样的。
举个例子：2017年时兰福德(Langford)的一块8000呎的地卖30多万，买家买地后找建商修了房子。5年以后的2022年，这个房子卖成150万。房价是从30多万涨到了150万了吗？
是的，官方数字就是这么算的、多数人也是这么理解的：一切都以实际的平均销售价格为准。
其它城市修的新房多，房价自然就会起来。要是Oak Bay也是同样地大肆开发，我相信数字会大有不同。
这是两个典型的Oak Bay的住宅，可以具体感受一下现在的行情。
都说Oak Bay比英国还英国。这不仅是生活方式，连房屋及城市规划，也是英伦风格：
自然、优雅、含蓄，如同一位上了年纪的绅士。
我带买家们看过Oak Bay估计上百套房子了，对此深有同感。
Oak Bay对自然的保护，对传统的坚持，真的是无处不在。
整个城市的规划非常成熟，稳定。
看看人口的多少，是和房子数量挂钩的。
过去50年来，Oak Bay的年人口增长率仅是0.1%。2016年到2021年的人口普查，居然出现了负的增长。
非常多的家庭，几代人都住在这里，就是我们常说的老钱(Old Money)，不愿意套现房产而搬离。
我带客户看过很多非常老的房子，一九一几年或二几年修的，比比皆是。
当时人们普遍没车，这些房子很多都不带车库，我们看到有车库的都是以后加建的。
那时的人们对于卫生间的要求也不像现在，4-5个卧室，往往只有2个卫生间。不像现在新修的房子，卫生间比卧室还要多。
用油罐作为供暖来源的也很多，选房时一定注意检查油罐报告和历史。
这些老房子，历经80-100年的时间，结构和框架倒是相当的扎实，让人经常感叹那时的木头用得可真的很好。
很多介绍上是1910-20年代修建的房子，内部的取暖、水管、电线等其实都已经更换了，室内装饰，比如厨房和厕所，也是焕然一新。
再加上古色古香的壁炉，橡树实木地板，居住起来，也是很舒适的。
这是我在接近Oak Bay市中心3条街卖出的一套老宅，1914年修的，卖家是一个80多岁的白人老太太朱迪。
她一九三几年就出生在这房子里，住了80年。房子年久失修，最后一个人实在打理不了，儿女们才找到我帮她卖掉，她自己搬到附近橡树湾村的一个公寓里。
她临交房时告诉我，橡树湾就在她的血液里(Oak Bay is in my blood)，周围商店的人全部都认识她，她哪里也不去了...
离别居住了80年的家，尘封一段历史，多少故事，让人感慨。
对我来讲，帮助她尘封这一段历史，不是一单生意或工作，而是一段缘分。陪她最后离开房子的时候，我的心情也非常沉重。
朱迪的房子是2020年108万卖掉的。买家是位华人建商，之后把房子完全翻新了之后，又卖掉了 (2022年3月280万成交)。
原来的一楼是半地下室，只有7呎不到，房子被整体抬起来后，一楼层高增加，也能住人了。
这是一年多以后，翻新好出售时的样子。保留了原来的结构，但跟新房差不多了。
看不出来吧，100多年的房子了，一朝旧貌，换了新颜。
旧城改造？我们这一代华人对这个词一点也不陌生。Oak Bay的房产开发是非常受限制，非常严格的，居住密度、房子的高度都严格限制，修房时对树木及周围生态的保护更是到了苛刻的地步。
我认识一个Uplands的业主，想扒掉旧房重建，拿到市政府申请。市政府的规划师拿出规划图，要建他的新房子得砍掉这里的三颗橡树，不行。
这张图，是1912年绘制的。
尊重历史，敬畏自然，不是仅仅挂在嘴边。
当然，Oak Bay政府口头上总是说我们鼓励修房，建房，要帮助解决目前的住房危机等等，但实际操作上，会给建商们设置许多障碍和要求，让他们知难而退。这些障碍往往是没有明确写清楚的，就连市政府里面的工作人员往往也很迷惑、搞不明白。
比如一个建商，2013年就买了这处位于2326 Oak Bay Avenue的老屋(建于1936)，万呎大地，准备改成一个小型公寓楼。
我们华人，总觉得这是件好事吧？那房子那么烂了，有人愿意投资修新房，好事啊。
经过9年的努力
无数次的修改后，市规划和设计的部门终于批准了建商的设计。
拿到市议会，拒掉了。
我和建商请的设计师谈起过这事，他说对市政府只能苦笑和摇头：“我也不知道他们要求我们怎么做。”
当然，这不是说Oak Bay的房子就不能拆。
举个例子：2021年，橡树湾批准了27套新房。兰福德呢？1,741套。
拆房，修房，这里的规则更多，阻碍更大，时间更长。
当然，成本也会更大。
你不能随便开发一个小区，随便就把百年老房子推掉重建。历史，不能用钱随意抹掉。
很难修新房，那么在现有的房子里建第二个小套房呢？
大维多利亚区的几个主要城市如维市、萨尼奇都早允许修第二个套房，兰福德、科伍德等更是鼓励这样。毕竟解决住房危机，大家都知道，只能从增加房屋的供应做文章；什么利率、政策和税收，都是短期工具而已。
只有Oak Bay是个例外，不允许修第二套房。
迫于压力，Oak Bay政府自2018年起，做了一个调查。这一个简单的调查，隔壁城市早就实行了的政策和方案：
历时3年
结论是ok, 第二个套房是可行的。
但真正要立法同意，以及在实际操作中的尺度，根据我的经验，不会很快，也不会轻松。
即使通过了，到时一个邻居的抱怨，恐怕就会让你的申请流产。
那么买个房子做短租生意呢？
大维的其它城市已经允许短租，有详细的执照及管理规定，申请就行。
在Oak Bay，不行。
本地的租房市场那么紧张，怎么会同意拿出珍贵的房源去租给旅游者呢？
城市需要发展，资源如此稀缺。房产开发和自然保护之间，保留历史与现代发展之间，短期利益和城市远景之间，永远都是矛盾。
话说回来，为什么人们会非常喜欢橡树湾(Oak Bay)？很大一个原因，不就是这个区居民的理念，对传统的坚持，不过度开发，与自然环境共存吗？
