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楼花转让小常识 避免不必要的法律纠纷

楼花转让(assignment),与常见的二手屋交易在法律上有很大的不同,因为这里转让的是一种期权,是未来的一种买入权利。

尽管买方和卖方感觉是房产转让了,但是这个转让合同并没有产生实际的产权交易。再进一步讲,一般的房屋交易要通过律师,在土地转让系统中完成产权更名、按揭登记等,但转让合同不会。

这个合同里还有一个重要的第三方:建筑开发商。楼花转让的复杂性,主要是因为有第三方的制约。比如:开发商可能会要求卖出的单元超过75%时才允许转让;也可能允许一次免费转让,第二次要付5000元;有的开发商干脆不允许转让。

每个楼盘的合同和附件都不尽相同。在做转让时,律师一定要一字一句地审核原购买合同,尤其是附件和小字体的声明,防止任何可能的纠纷和诉讼。比如说,你买了一个转让楼花,到了closing前夜,因贷款条件收紧使你无法获得银行贷款,或你干脆不想买了,你甚至愿意放弃前期10%-20%的定金。建筑开发商有没有可能仍然具有对卖给你楼花的那个人的追索权,要求他回到桌前履行买入房屋的义务?

楼花转让是传统产权交易的一个很好的补充。一般说来,卖家可以提前获利了结,可以因为各种原因卖出,至少可以通过这个市场获得流动性,哪怕是亏损的,也可以收回部分本金。而买家的收获是,往往可以得到比市场价和售楼处更低的价格,而且可以减少等待交楼的时间,因为现在建筑商从开盘到交楼,高层单位往往需要3到4年,独立/半独立/镇屋等也要一到两年左右。

但有一点,买卖双方都必须认真起来,那就是它所带来的法律义务比你想象得更多和更复杂。在极端市场环境下,比如突如其来的金融风暴、大市场流动性冻结而引发的建筑商不能按期交楼、买家不能获取贷款、因楼价下跌而导致的大面积弃订,都可能引发更多的难以预见的法律纠纷。

来源:无忧网