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小心使用首次购房者的优惠券
简称FTHBI(First Time Home Buyer Incentive)的联邦政府首次购房激励计划,从2019年9月2日正式实施接受申请,由加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称CMHC)负责实施。

目的:帮助首次购房者支付首付款,从而刺激更多的买家进入房市。

条件:

1.申请人是第一次买房;
2. 如果是买新房,CMHC提供10%的无息贷款,如果是二手房,则提供5%的无息贷款;
3. 家庭年收入低于12万加元
4. 购买房屋的价值不能超过家庭年收入的4倍。

CMHC提供的贷款免收利息,但CMHC也占有购买物业的相应权益。日后出售时,CMHC将按比例承担风险,分享权益。

举个例子,如果你看中一个50万的新公寓,CMHC可以借给你5万,你自己支付5%(2.5万),贷款42.5万,因为这是通过CMHC的贷款,必须买贷款保险,变成43.69万(保险费是1.19万!)。CMHC讲拥有10%的权益。

假设15年后你卖掉房子,如果卖了60万,你就得还6万;卖了40万,你就得还4万。

很公平?好,我们详细看看。

首先,房子够格吗?贷款加上补贴后,总额不得超过48万元(12万家庭年收入的4倍),这意味着本计划只适用于市值最高为56.5万的房子。这在维多利亚,只能买到公寓,或者远一点地方的联排。很明显,这个计划不是针对温哥华、多伦多和维多利亚这样的城市的,而是针对广大内陆城市的。

其次,你够格拿到贷款吗?家庭收入必须低于12万,隐含条件是,要拿到CMHC的贷款,多少收入才够资格呢?比如上面这个10%首付款买50万房子的例子,家庭收入不能低于9万6!

假如你的家庭收入是5万,可以申请吗?当然可以,你买的房子价格不能超过23万哦。

所以,收入高了不行,低了也不行。要买40万的房子,家庭收入得高于7万5千加元呢。

再进一步讲,收入基本只看工资。卖房或卖股票等产生的一次性收入?不算。呵呵,首次购房者,你卖谁的房子啊?

那我是新移民,没有收入呢?这个政策对新移民来说基本没有任何帮助。由于没有在加拿大的两年报税记录,很多金融机构对新移民的贷款政策是首付要达到35%。这样就不能符合这项激励计划。

另外,因为首付必须低于20%(你自己的5%加上它提供的5%或10%),那么必须购买强制性的CMHC贷款保险。以首付5%为例,保险费为贷款总额的4%。如果贷款额是40万,保费就高达1万6!这个贷款成本实际上是相当高的。

再看看这个占比10%的政府股东,它在你拥有房子的时间里,会帮你什么呢?假设你买了50万的房子,它出了5万占股10%。在未来的10年里,你花了10万让房子升级、给房子做维护,这个股东可不会出10%的费用。到头来,假设你卖了60万,实际上没有赚钱(因为你出了10万的维护费用),对吧?对不起,得分一万的利润给它!

那我永远不卖房呢?呵呵,早算到你这招了:25年后,这个钱是必须还的。再说了,很少有人25年还不卖房的。

联邦政府派发的糖,拿着可要小心哦,不能随便吃。

详细计划在这里可以查到。

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