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外国人买房交税20%?你一定要看这篇
Bill谈房栏目,一直深受大家的欢迎,有非常多的朋友加我们微信,询问很多购房的问题。

这期,我们讲外国人加税20%的事情。你要已经是移民或公民,请跳开,别浪费你的时间。

- 请简单介绍这个外国买家税。
- 这个外国人买房税到底是个什么税?
- 我在维多利亚周边如悉尼买房,也得交这20%吗?
- 我是外国人,有没有什么办法尽快拿到绿卡,以规避这个20%的税?
- 有没有什么捷径可以避开这20%的外国买家税?注册本地公司?
- 我可以由持有绿卡的朋友代买房子以省这20%吗?
- 那我和一个本地居民合伙买房可以吗?
- 有人告诉我他可以帮我省掉这20%的税...
- 这外国买家税什么时候能取消掉?
- 我正办理移民,看中了一个期房,需要交20%吗?
- 外国买家税可退回吗,假如我买房后拿到绿卡?
- 我在这里合法工作,算所得税法的永久居民,可以免税吗?
- 银行可以贷款帮我付这个税吗?
- 我在这个税出来以前买了期房楼花,但2019年才交割,这个税突然于2018年初冒出来,可以减免吗?
- 房价真的是外国人推起来的吗?


请简单介绍这个外国买家税。

简单地说,如果你不是加拿大公民或永久居民,在本省几个地方(包括大温哥华地区和大维多利亚地区)购置房产,你需要额外支付房价的20%作为外国买家税。详细的英文介绍在省政府的这个页面

这是2018年初省财长卡罗尔詹姆士Carole James宣布征收外国买家税。


这个外国人买房税到底是个什么税?

这个税的全名叫Additional Property Transfer Tax,即财产转移额外税。我们通常买房,会交这个财产转移税,前20万收1%,20-200万部分交2%,200万以上部分交3%,多于300万那部分,额外再交2%(非商业用房)。这是一般人,包括加拿大公民和永久居民,都要支付的。外国人买房?再统一加20%上去。

我在维多利亚周边如悉尼买房,也得交这20%吗?

这个税的适用范围,在温哥华岛上是指Capital Regional District和Regional District of Nanaimo,它包括维多利亚及周边的悉尼Sidney,兰福德Langford等多个城市,盐泉岛Salt Spring Island及周边多个岛屿,纳奈莫市及周边。

很多人没注意到的,是它不包括纳奈莫与维多利亚之间、离维多利亚50公里的图腾城邓肯Duncan,另外,也不包括滑雪胜地Comox Courtenay等。

适用城市的详细名单,请看省政府的官方网页

这是温哥华岛的征税地区图。

这是全省的征税地区图。

我是外国人,有没有什么办法尽快拿到绿卡,以规避这个20%的税?

拿到绿卡的办法,无非是亲属移民、投资移民和技术移民几种方式,你的具体情况请洽询移民顾问,基本可以肯定的是,除了结婚带来的配偶移民,没有任何“快速”而成本低的方法。

有没有什么捷径可以避开这20%的外国买家税?我听说注册一家本地公司,以公司的名义买就行?

在这里注册个公司多容易啊!请想一想,你能想到的办法,可以肯定的是税务部门已经想到了,何况是注册公司买房这么简单的办法。你可以以公司的名义买房,但是公司的背后所有人的信息必须申报上去(买方公民身份,移民身份和任何受益人信息的声明。此声明在房屋交割前必须提交)。若是外国人持有的公司,则相应纳税。

有“高手”以甲公司持有乙公司,乙公司再持有丙公司等连锁方式,层层隐藏,但最后的持有人,还是会被揪出来 - 放心,税务局不傻,毕竟是这么大一笔钱。另外,公司买房有特别的税费问题和后续处理问题,都得考虑,建议找个专业的会计师咨询。

省政府有关原文在这里

我可以由持有绿卡的朋友代买房子以省这20%吗?

且我们不讨论这种方式是否构成税务欺诈。技术上讲,持有绿卡的人可以买房,但是,后患很多。

- 买房人得向银行证明其买房资金是自有的。
- 若向银行借贷,会影响买房人以后的借贷空间和信用。
- 今后卖房,或者持有房子过程中产生的收益(如租金),买房人得按照他自己的税率申报,也许会影响他自己其它收益的税率,引发一系列税务问题。比如,买房人可以把这个房当成自己的主要居住地,那房价涨了多少都免收所得税,若当成投资的第二套房呢,则按自己最高的边际税率纳税。
- 从法律上说,买房人自己就拥有这个房子,现在好说,时间长了,万一以后有了什么矛盾...

那我和一个本地居民合伙买房可以吗?

当然可以,只要双方愿意,随便两个没有任何关系的人,例如不是夫妻,父子等,都可以一起买房。注册时,可以登记各自占的比例,假如你(外国人)占10%,他(本地人)占90%,那么这10%房价就得多交20%的外国人税,那90%就不用交这个20%。当然,上一个问题里谈到的几点,在这里同样存在,只是影响相应减少了。

有人告诉我他可以帮我省掉这20%的税...

说句夸张的话,这人不是傻瓜,就是骗子。这个税非常简单、粗暴和直接,执行起来非常容易,很难找到空子可钻,你有,就有,没有,就没有。相信这人的话,不论最后怎样,吃亏的一定是自己。

这外国买家税什么时候能取消掉?

什么税都是一个规律,加上去容易,取掉很难。我们常说生病是病来如山倒,病去如抽丝,税也是这样。

收了这个税后,这笔钱就会用在政府某些项目上了,就有既得利益的群体,有人为此得到了工作,有人为此加了薪水。取消一项税,就得砍掉这些项目,解雇这些人,或者减薪,难度是非常大的。

外国人本来就是本省最弱势的群体,房市上涨,工薪阶层买不起房了怪政府,政府也要找替罪羊,最容易找的当然是外国人,“都是外国资产涌进来导致房价上涨的嘛”,反正外国人又影响不了选票。所以只要工薪阶层住不起房,这个税就没有理由取掉,谁敢开这个口呢?

我们的预测,5年之内,外国人购房税不会被下调,更不会被取消,能保持在20%就不错了。

其实每个国家都有自己的政策出来调控房地产市场。比如中国,其实一直在限制外资购房,一个加拿大人若去中国买房,不仅多交税,而且也只能限购一套,这些规定大家平时只是不关心、不清楚罢了。

有时候,可以从另一个角度看这个事情:加拿大毕竟还是允许外国人买房。新西兰已经不允许外国人买了,听说澳大利亚也会跟进,目前外国人只能买一手房,大量的二手房不能买。本来计划去新西兰买房的外国人,或许会想:要是能交税20%买房就好了...

我正在办理移民过程中,看中了一个期房,我现在买需要交20%吗?

这取决于你预期什么时候拿到省提名的确认,以及正式的交房时间。只要在交房时已经确定拿到省提名(confirmed provincial nominee),就不用交这个税。

当然还有另外几个条件,比如必须是你的主要住所,而不是投资房。

移民的进程和结果是很难自己掌控的,耽误是常事,这条路不一定非常稳妥,你一定要谨慎行事。

注意,照理是要交,但省政府把它免除了,叫exemption,这和本身不交(如移民买房)原则上不同,但最后省钱的效果都是一样。

如果你拿的是其它省的提名是不行的,比如魁北克的,必须是BC本省的提名,否则你必须拿到最后的移民纸才行。

另外,在企业移民类中,如果你拿到的是候选人资格(B.C. Provincial Nominee Candidate),也不够格,必须要是已确认的提名人(Confirmed BC Provincial Nominee)

我今天以外国人身份买了房,多交了这20%,后来拿到了移民,可以要求省政府退税吗?

在打击外国买家的另一面,外国买家税对本地居民却是保护的态度,包括那些现在不是但将来会成为本地居民的买家。

你到时可以申请退税,假如你满足以下所有条件

- 在房子交割一年内拿到移民。
- 以这个房子为主要居住地(而不是投资房)
- 交割后92天内搬入此房居住,并居住了一年以上(以水电网账单为证)。
- 在交割一年后,但18个月前提出申请。

注意,时间条件是非常严格的,而且省政府说“可以申请”并不保证“一定批准”。省政府相关网页在这里,具体情况也请洽询政府或律师。

我在这里合法工作,在所得税法里,我算永久居民,可以因此免税吗?

如果你是外国人,在加拿大工作,交税,那么国税局会认为你是税务法(Income Tax Act)里的永久居民。但是,我们这个20%的税,只认可在移民法(Immigration Act)里定义的永久居民,那个所得税法,不算!

对于这个税,银行可以贷款吗?

一般不会,银行是根据对房屋的估值来贷款的,一般来讲非常保守,很有可能会低于成交价。

假如合同房价是100万,银行请评估师看了,认为值90万,贷款60%,就会贷款54万给你。作为外国买家,你得准备多少钱?

房价除去贷款的余额,100 - 54 = 46万,正常的财产转移税(几乎每个当地购房者都要交的)加律师过户费,大概2万,再加房价的20%,20万,共68万!那税款,银行一般是不会贷给你的。

我2017年已买了期房,2019年交割,这个税突然于2018年初冒出来,咋办?

很不幸,政府不会因为当时签约买房时没有这个税而理解你,帮你免单。只有一种情况下除外,即2018年2月21号之前签的购房合同,【并且】2018年5月18日前交割,可以免税。

怎么办?若拿房时还没有拿到移民或确认省提名,就得交这20%

这听起来没有道理,真的像被抢了,买家完全被政府套进去了。

另外一个办法,就是转手楼花,亏本也要卖。所幸房价一直在涨,只要开发商那里同意就不是太大的问题。

房价真的是外国人推起来的吗?

这个问题每个人都有每个人的看法:

用数字说话吧,毕竟数字是不会撒谎的。

到底有多少交易里牵涉外国人?说出来难以置信,在推出外国买家税的前12个月内,牵涉外国买家的交易只占所有维多利亚房地产交易的3.8%左右。

你相信这3.%的交易会影响整个维多利亚市场吗?!温哥华的对应数字约为15%左右。注意这是指所有外国人,不单纯指华人。

我们怎么觉得有很多华人买房呢,感觉不止3.8%?对,华人买房的比例在维多利亚肯定超过了这个3.8%,但大多数华人是有移民或公民身份的,这常常给人以一个错觉,觉得是很多外国人买房,其实都是本地人,这个政策对他们没影响。

这个华人炒高当地房价的错觉,更来自于一些天价房,豪华房,全现金支付的那种,经常被新闻连篇报道,并且最后经常发现背后买主就是华人。

这其实也是一种错觉:这些都是极少数极端的案例,购房的真正主力,特别是维多利亚,是当地的白人,购买几十或刚刚过百万的房子,这些交易太普通了,没人过问,没人留意和报道......往往几百个这样普通的交易里,有一个华人购买的豪宅,却吸引了大家的眼球和注意。

回到我们最开始的问题:房价真的是外国人炒起来的吗?我们认为完全不是。但是,省政府可不管!

还想了解更多?请看我们之前的外国买家税报道:

加税20%了,大维房价会跌吗?

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