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为什么选择到维多利亚投资、生活?
主讲人:维多利亚知名华人地产投资顾问 Bill Liu

加拿大投资大讲堂 - 第38期

一共二百多来自中国的投资者和企业高管参加,由主持人Vivian Li根据演讲录音整理。

Vivian的介绍:Bill Liu先生 90年代初毕业于北京大学,几年后在美国的爱荷华大学取得工商管理硕士学位。Bill 曾经在多家美国 大公司工作,在知名电商亚马逊公司做到很高的职位。Bill 在维多利亚工作和生活了15年,非常熟悉当地的房地产市场情况。

演讲稿:

大家好,我了解大家都想在加拿大投资,特别是作一些房地产方面的投资,我在这里分享一下我的一些看法。

先讲讲大的趋势。

讲投资,宏观分析总是第一位的。方向错了,选房的眼光再准,也无济于事。

假如有两个3年新的房子让你选,一个在过去3年涨了100%,一个只涨了20%,抛开其它因素,你选哪个房子投资?

其实这个问题换句话问就清楚了:哪个房子更有成长空间?

你的投资眼光,是放在过去,还是未来?

聪明的投资人,一定是投资未来。

过去10年,维多利亚的房价涨了多少?

这是过去10年,截止到2017年11月,维多利亚的房价涨势,所有数据来自最权威的维多利亚房管局VREB (Victoria Real Estate Board)

10年前的2007年11月,维多利亚独栋的平均价格是62.1万。到10年后的2017年11月,独栋房价冲到85.48万,总涨幅为37.6%,平均每年不到4%而已。

与之相比,温哥华的房价涨了170%,多伦多在100%以上,中国大陆的大城市,基本在300%-500%之间吧,大家比我更清楚。

要投资未来,未来的10年,哪里更有吸引力?

我们都是投资人,投资最忌讳的是“追涨杀跌”。温哥华和多伦多这么高的房价,现在进去,我们还能有多大的成长空间呢?就像在股市上,聪明的投资人,不会去追价格已经冲到天上的高价股,而总是把目光放到具有成长潜力的股票上面。

我们都知道,目前加拿大房价最高的是温哥华和多伦多。那么,第三名是谁?是维多利亚。

虽然是第三名,但它的价位比温哥华和多伦多要低一大截。温哥华和多伦多的房价冲到顶了,市场上多余的资金会溢出来,流到下一个有需求的市场。

第三名,却又相差这么多,就是一个最好的机会,最好的契机!

何况,维多利亚的房市,完全是刚需。

判断一个城市的房地产市场是否刚需,最重要的是一个指标:房屋空置率。空置的房子,多数是炒家购置的,想挣的是快钱。这样的资金,说走就走,这样的市场,往上冲得快,垮得也快。

温哥华的空置率,现在逼得政府要征收房屋空置税,来打压炒家。

维多利亚呢?房屋空置率是0.3-0.5%。这是什么概念?想住房的人,很难找到合适的房子住,都满了!

比如,在维多利亚,现在有一个新的职业,专门帮人找房租住。就是说,你若搬来维多利亚,很可能找不到房子住,做这个工作的人,专门帮你去找房租,当然,你得付费。

比如,维多利亚的一个小城市Langford,是全省人口增长第一名的城市,在加拿大也是前三名,超过第二名大温地区最快的Surrey,过去5年的历史,未来5年的预测,都是这样。

比如,维多利亚市中心Downtown,按正常的更新速度,每年需要900-1000个新的公寓单位,但却只有500-600个单位供应,缺口,越来越大。你去Downtown一看,好像看到很多工地,其实根本不够,比如2018年,整个Downtown也就两栋住宅楼交房而已 (Legato和Jukebox)。

房子是要人去住的,维多利亚房市的繁荣,刚刚开始。

谈谈大家最关心的15%外国买家税的问题。

我们也知道,为了抑制高房价,阻止外国投机者炒房,温哥华和多伦多先后出台了外国人买房加税15%的政策。也就是说,你现在在这两个地方买房,你的成本一下就增加了15%。

这可不是个小的数字!

举个简单的例子,你买个200万的房子,要付230万才行。假设3年后这个房子值250万,对本地人来讲,他的收益就是50/200 = 40%,而对你来讲,只增加了20万,而成本却高30万,你的投资收益率,只有20/230 = 8.7%!真是天壤之别。

维多利亚市政府年初也曾考虑了加15%的问题,大家争执不下,最后市议会表决,4:4!当时要有一个市议员改变主意,维多利亚也会加收15%的外国买家税,多玄!

请注意,这些15%外国买家税的决策都是市政府作出的。BC省新政府今年上台后,也会讨论这个问题。一旦开始实施,那就会适用于全省范围,没有城市,包括维多利亚,会幸免于“难”。

我的客人,10个有8个会问这个问题,我的回答是:维多利亚目前还没有实行外国买家税。

要不要等等看?你是个投资者,你知道该怎么做。

编者特别说明:本省20%的外国居民购房税已于2018年2月21日开始正式实施,本演讲稿此部分已过时,为尊重原作,保留在此。

生活在维多利亚

这座花园城市的漂亮,我这里就不讲了,我在北美生活了20多年,住过许多城市,纽约,洛杉矶,温哥华等,要我选择和排队,维多利亚绝对是第一名,不怕得罪在座住在温哥华的朋友。

维多利亚没有温哥华那么喧闹,显得非常悠闲和温文而雅。她深受欧洲文明的洗礼,不论在建筑、文化、风俗习惯上,都显得很“英国”,她以美貌,赢来了“花园之都”“小英国” “退休乐园”等美名。

气候?温哥华的气候已经够棒了,夏天不热,冬天不冷,但又有四季,这我非常喜欢,不像洛杉矶那样一年都是夏天。维多利亚这些全有,但气候比温哥华还要好,为什么?它的雨少!这紧挨着的几个城市,数西雅图雨最多,温哥华第二,年降雨57.3英寸, 维多利亚只有27.8英寸;在温哥华,有时候冬天一个月都在下,不停,维多利亚呢?晚上也会下,但白天基本上是干的。

这是今天报纸上温哥华市区的照片。老实说,在维多利亚很少看到这么多打伞出行的人。连着下一个月的雨,人的心情会很不一样啊。

夏天的维多利亚更加舒服,我有些客户,国内实在太热,夏天会专门来维多利亚度假一个月再回去 ,买的房子自己就用这一个月。

华人多不多?

2003年,我初到维多利亚的时候,没有华人商店,买个调味品都要托人去温哥华买。我那时在的公司,亚马逊,整个一层好几百人,我是第一个华人。现在的维多利亚完全不一样了,大概有1-2万华人吧,有专门的华人商店,华人区,华人教会,华人的各项组织,春节的时候,还有上千人参加、专业表演水平的春节联欢晚会...

随便举个例子,现在马上有梅兰芳京剧院在维多利亚演出,中国国家级的演出阵容,我全家都买了票,带孩子们见识下咱们的国粹。

我到过各个大城市的中国城,维多利亚的中国城,我见过的最干净、整洁和安全的中国城。

现在维多利亚的华人多吗?比温哥华,列治文,不多,维多利亚还是以白人为主。我个人的看法,这里的华人数量,和维多利亚这个城市规模一样,不大不小,不多不少,刚刚合适!

这一点,引用我的朋友丁果先生的说法,现在温哥华的华人太多,已经到了非常“复杂”的程度。

我有些客户,从温哥华搬到维多利亚,一个重要的原因,就是因为温哥华的华人太多了。移民到温哥华,哪里像出了国?我一个客户告诉我,她小孩在列治文一个小学,班里25个小孩,23个华人,外加2个印度小孩,她们打趣说是清华班,清一色的华人。她不是很喜欢这个氛围,就举家搬到维多利亚来了。

这个问题还是看各人的需求吧,我只想说,维多利亚华人的数量不少,即使不懂英文,生活也会非常方便。

教育

谈谈有些朋友关心的中学教育。大学咱们管不了啦,小学呢,孩子还小,在哪里其实都差不多。中学是很多华人家长最关心的问题,也是孩子成长最关键的时期。

举个例子,全省排名前10的中学,都是私校,维多利亚和周边地区占了4所,要知道大维地区的人口只有大温的1/10左右,这个比例相当高。而入校竞争呢?据说由于大温的中国学生太多,要进这里的顶尖私校,不仅学生在成绩上竞争激烈,学校也要求额外的捐款和赞助。维多利亚在这方面没有那么离谱,我自己的孩子一直在维多利亚最好的私校St. Michaels University School (SMUS),从来没有被要求捐过款。

说到这个中学,我儿子当年进校时,5年级,就我们一个中国大陆的家庭。现在情况完全不一样了,进它的Kingdergarten幼儿园都是一大堆中国孩子在排队,有些孩子才3岁!更不要说它的高中部,入校竞争非常激烈 - 10年的变化让人不可相信啊。我和这个学校小学部的前校长经常在一起打网球,我们一个俱乐部的,经常会聊起华人入学这样的话题,听到很多有趣的故事,有空我再开个专题来聊这个话题。不过这个学校真是很好,我大儿子今年12年级,哈佛大学已经提前录取了两个他的同学,我认识这两个孩子,非常优秀,要知道在全省,哈佛的提前录取总数不超过5个学生呢。

总的来讲,维多利亚的教育资源,要好一些,竞争也没有温哥华那么激烈,这是我的看法。

另外,很多外地的华人一说起到维多利亚买房,就是要买维大附近的房子。其实,维多利亚有很多好的区域,不一定非要挤在维大旁边,那里的房子大多偏旧,又贵。你可以告诉我们你自己的目的、喜好和具体情况,我们会给你建议一些非常好的地段挑选,不一定非要在维大旁边。

讲了宏观的一些东西,我们随便看看维多利亚出售的几个房子吧,大家可以对维多利亚市场有个直观的印象。

录音资料整理中...

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