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BC省投机税和空置税解读
西谚说,人生有两件事不能避免,第一是死亡,第二是交税。

刚刚谈完外国买家税,11月底,等待许久的省第45号议案,《投机和空置税》,通过全部三读阶段,基本尘埃落定。

征收的地理范围:大维地区所有城市(Capital Regional District),无一幸免。

征收时间:从2018年1月1日开始回算。

税率:2018年所有业主的税率都是0.5%, 2019年以后分业主种类,为0.5%或2%。

征税额:房产评估值 x 税率

要理解这个税,先定义一个重要概念:卫星家庭(太空人)

假如你全家收入的大部分,都不在加拿大申报纳税,你就是卫星家庭。

一个典型例子:陪读妈妈,全家收入主要在中国申报,即使你全家的大部分(妈妈和孩子)都在维多利亚读书和生活。

卫星家庭是这个法案针对的一个群体。政府的意思是,你不在这里交所得税,而要享受这里的许多好处,那就换个方式把税收上来。

假如你是加拿大公民或者永久居民,不是卫星家庭呢?如果你是“地主”,有房空着,这个法案也将影响到你:

1.你的主要居住房(Principal Residence),不用交税。主要居住地全家只能有一处,不是夫妻双方可以各有一处。

2.你的其它房产,只要是出租给了外人(不是近亲,如子女),也不用交税。假如是出租给了近亲,如子女或父母,只要这是他们的主要居住地(他们如果名下还有其它房产,却来租你的房住,那他们的其它房产就得交税),不管他们是否为加拿大居民或公民,也不用交税。

3.你是地主,有3套以上的房子,需要交税吗?请注意,网上有些解读文章关于这一点的解读是不正确的,上面说第3套房,不管出租与否,都必须交这个税。我们特地与省征税办公室有邮件沟通,具体见这里

Only one residence must be rented for the property to be exempt.具体解释,就是一处房产,可能有多个Residence,比如带出租屋的房子。只要其中一个出租屋已经出租,则整个房产不用交税。

4.税率是0.5%。

有工签的,省提名下的provincial nominee,和本地居民一个待遇。

假如你是外国居民或者卫星家庭:

1.即使你就一套房,假如是自己居住,完全没有空置,那也得交这个税。

2.要避免交税,你就得把它租出去,租给外人。租给近亲几乎是行不通的。

3.假如你的房子有出租屋,你自己住主要部分?只要是正式租给了外人,那也基本可以免掉这个税了。

4.税率是2%。

也就是说,假如你是陪读妈妈或维大的学生,买了房子自住,没有出租部分,那你就得交这个投机和空置税,尽管你并不是买房投机,全用于自住,也没有空置。

假设你把这个房子租给当地人,又去租一个房子自住,那就不用交这个税。

但是......

你租出房子得到的租金,又得交所得税,跑不掉啊。

当然,税率是不一样的。举个简单的例子。假如你的房子评估值100万,自住的话应交2万。如果租出去,假设一年租金5万,但利息支出和维修及地税等花了4万,那你的课税额只有1万,几乎没有什么税要交(少于2000)。

那么,我自己租给自己呢?租给自己的孩子呢?

一般来讲,明显的漏洞,我们能看出来的,立法的人早就看出来了。你必须租给第三方,而且必须是市场价格。

哪些情况可以豁免?

除了上面谈到的主要居住地豁免(本地居民)、出租房豁免(所有人)外,还有十多种豁免的情况,比如当年购买的可以当年豁免,大型装修、医疗理由、夫妻分居、破产、死亡、公寓不允许出租等特殊情况,具体情况请看省府官网。

举个例子,假定你是外国居民,买个按规定不能出租的公寓,那就不用交税。

“出租”是怎么具体定义的?

出租的租期必须至少一个月。如果你的房子用来做家庭旅馆那样的短租,通常几天那种,不算作出租。

2018年,出租期必须在3个月以上,2019年必须满6个月才算没有空置。

我的房子空着,但我可以告诉政府是租出去的吗?

你告诉政府租出去,是有租金收入的,有租金收入就得报税,你不能又说房子已租但又没有租金收入......另外,你空着的房子的水电用度是完全能看出来的。

我今年才买的房,就要交这个税吗?

这里有当年购买豁免的规定,你今年买房,今年不用交这个税,明年开“算账”。

我今年卖了一套房,需要交这个房的税吗?

不需要,即使你是12月份才卖掉的,这个法案只针对每年12月31日时房子的主人。假设买方在12月交割,原卖方前11个月一直空着此房,谁也不用交这个税。

交税的责任是买方的,因为买方在12月31日拥有这个房子。但是,买方可以申请豁免(Year of acquisition exemption)。

征税的具体过程是怎样的?

如果你头一年的12月31日拥有一个房产,第二年2月中旬你会收到省府的申报文件,1月底时网上申报也可以开始。你必须在3月31日前完成房产的申报。申报后,你必须在2019年7月2日前支付税款。

这个税和温哥华的空房税有关吗?

没关系,那是温哥华市政府收的,空房收1%,省府收的这个另算。

可以有抵税额吗?

假如不能得到豁免,有抵税额(tax credit):

- 本省居民:最多抵税额为2000元。也就是说,如果你的房产评估值为50万,你本应支付50万的0.5%,即2500元,抵税后,你应付500元税款。

- 国外居民或卫星家庭:本省收入的20%可以用作抵税,但不低于本省居民应付税额。假如你在本地有些收入,比如租金、股票或利息收入,有2万的话,可以用4000元来抵扣这个税。你若自住在一个100万的房子里,应交税款变成100万的2%,减去4000元抵税额,需要支付16000元。

- 加拿大外省居民:本省收入可以全部用来抵税,但不低于本省居民应付税额。不展开了。

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