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谈谈公寓每月物业费
初到维多利亚的新移民租住第一套公寓时经常会被管理费惊吓。2卧室的新公寓有时候管理费每个月300元,折算成人民币1500元。这个数字在中国可以为100平米的房子交一年物业费了。

其实加拿大共管物业的管理费与中国大陆的物业管理费是有根本区别的,无论投资、自住还是玩楼花,购买公寓的朋友在出手之前必须了解共管物业管理费的问题,才能做到足够的心理预期。

共管物业管理费的构成

在加拿大很少能看到中国那种占地十几万平米,几千户人家的物业小区。这里小到十几户的townhouse,大到几百户的公寓也就是极限了。但无论户数多少,只要是共管物业,以下几项费用是必须有的:
  • Management Fees 物业公司收费
  • Bank Charges 银行费
  • Postage, Copies 复印,邮费等
  • Miscellaneous 杂费
  • Audit 审计
  • Insurance 小区保险
  • Electricity 电费
  • Alarm 报警
  • Fire Protection 防火
  • Landscaping 园艺
  • Repairs & Maintenance 维护维修
  • Gutter Cleaning 清雨槽
  • Window Cleaning 擦玻璃
  • Contingency Reserved Fund (CRF) 紧急储备金
这些基本项目算下来,去掉特别差的再去掉特别奢华的,绝大多数共管物业为这些项目每户每月大约要支付200-250元的管理费。

不过这只是最基本的费用,如果你购买的是一栋20层的新公寓大楼、就还要增加电梯、地毯清洁、地下停车场、游泳池健身房俱乐部、煤气设施维护费等等。通常这一类的共管物业每户每月管理费都要在300-400元之间了。

加拿大共管物业管理费也是不包括物业维修费用的,在中国涉及公共部分的维修要动用维修基金,在加拿大则是每一项单独向全体业主额外征收。

哪部分收费是重点

在中国物业管理费不透明是一个大问题。但在加拿大所有预算都是一清二楚的。在全部物业管理费中,物业公司的服务收费只是很小的一部分。

在整个维多利亚地区的物业行业中,管理费分摊到每户每月大致为20-25元。高于这个区间业主委员会不会同意, 低于这个区间,不会有物业公司接盘。

有些人觉得可以不雇佣物业公司啊。但问题是业主委员会接管这些事也需要雇佣专职人员,实际花销比物业公司低不了许多,而且当业主买卖房屋的时候,签发各种法律表格和提供文件特别让人头疼。一个处理不好就有可能被告。所以很少有业主委员会愿意取代物业公司直接接手管理。

通常来说,物业公司的管理服务费占到整个管理费的6%-8%左右是合理的。每2年略微上涨也是合理的。不过这部分费用对物业管理费的高低起不到决定性作用。所以大可不必在这个地方纠结。

真正影响大局的是保险和各种维护。

20户的townhouse小区如果过往无claim历史,那么一年保费基本在14000元左右; 60户的公寓每年3万。如果是漏水公寓,那很可能会过4万。而且漏水小区还必须买全额保险,也就是保额按照房屋全毁后重建计算。

园艺的差别主要看绿地面积,基本是等比例增加,所以绿化好一定花费多。管道漏水通常一次3000元左右,主水管爆裂7500左右,屋顶漏水打补丁一次500左右,如果全换屋顶就要看面积大小了。但这些费用无论高低也都是要全体业主分担的。

谁决定收费金额

加拿大是议会制国家,共管公寓也差不多。真正当家的是业主委员会,每年都会根据上一年物业的保养情况和下一年的维护计划做出预算。然后由业主委员会通过,个别业主的反对不能改变业主委员会的决议,就算去法院打官司也很难。

加拿大的开发商在房屋售罄后就已经与物业管理说再见了,接下来执行权力的是业主委员会,这时候物业公司的去留完全由业主决定,开发商不会在其中扮演任何角色,这一点与中国模式不同。

比如大名鼎鼎的万科,在中国的品牌积累主要靠物业管理。万科的房子卖出20年后,物业管理公司依然是万科,这在加拿大是很难想象的。所以加拿大也很少有售楼时推出金牌物业作为卖点。发展商通常会宣传自己的业主会所、健身中心等硬件设施,而管理的事是由未来全体业主共同承担的。

投资公寓如何考虑管理费因素

然后业主委员会也雇佣物业公司管理具体事务。物业公司有的是一价全包把所有服务打包收费,也有的是只提供管理服务,其他各项账单由业主委员会单独结算。

其实作为业主来说,一方面要考虑省钱的问题,但另一方面过于省钱会让物业运行在最低标准上,这对物业在转让时的价格受到影响,所以一味省钱的业主委员会不见得是最好的。

一年的预算做好后,比如总价是30万元,物业总面积10万尺,你家的房子1000尺,你一年应缴的管理费就是3000元。如果你住的是500尺的房子,那么一年应缴的管理费就是1500元。

跟中国比有啥不一样

老旧公寓情况比较复杂,我们主要说一说新建公寓。

其实主要看两点,一是太豪华的公寓要慎重,比如温哥华市中心一些豪华公寓每月管理费超过2000元。要知道贷款有还完的那一天,而管理费是没有尽头的,这还不算到一定年限后整栋公寓大修的费用,所以投资豪华公寓需要量力而行。

第二是看物业管理费都包什么。有一种大宝大揽,水费、电费、煤气费、采暖费、甚至有线电视费和网费都包的。看起来方便了,但等于变相鼓励浪费,所有人都大手大脚的消耗能源,最后还是要由每一个业主买单的。这种吃大锅饭的模式不值得提倡。

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