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买房流程

咨询和看房

看房对于买家,尤其是首次购房者来说,是一个至关重要的环节。通常在自己的预算范围之内比较确定理想的地理位置,购买的房型,需要的房间数目, 对生活交通以及学区的要求等等。

买房对于每一个人来说都是一项相当慎重的决定。市场上没有最好的房子,只有最合适自己的房子,看房的过程是一个选择最合适自己的过程。

看房的过程是一个多方面比较综合考虑的过程。做为一个专业的房地产经纪团队, 我们能够给您提供大维多利亚地区所有详细的物业信息,按照您的实际需求,分析选择合适的地区, 由大范围筛选到小范围比较,妥善为您安排看房时间进行实地考察,提供房子的地税情况成交历史等相关资料以协助您做出明智的决定。

出价谈判

出价(offer)

当看中了一个房子的时候,如何去出价,下offer呢?卖方的叫价合不合理?同一区的成交价一般是多少?房子背后的产权如何?是不是有种过大麻的历史? 政府估价和税收如何?整份合同里面的英文写的是什么东西?......

所有这些问题都应该在下offer之前先弄清楚。做为您的买方经纪,首要任务就是要代表买方的利益,商谈最低的价格,利用谈判技巧为您把握最大利益,同时也要确保 应有的保护买方的条件(subjects)比如贷款条件,验房条件,产权及卖方提供的房屋披露清单(Property Disclosure Statement)等都明确包含在offer里面, 因为这一份offer一旦被卖方接受了其本身就是一份正式的合同。

如果是有条件的offer被卖方接受了,买方就可以按部就班的去办理贷款和验房等工作,而且还可以利用这七天到十天的时间去仔细考虑;但是如果这个offer是没有条件的话, 买方就没得反悔了。在这种情况下,如果您直接找卖方经纪没有买方经纪的话,卖方经纪做为可以不用为买方承担责任。因为毕竟卖方经纪代表的是卖方的利益。 在BC省来说。买方经纪的佣金费用一般是由卖方承担,精明的买家一定会知道选择买方经纪是相当重要的。

如果卖家挂牌价或报价是200万,买家可以按自己的想法在合同上给出第一次报价。如果知道同时有好几个买家,这个报价就需要掌握技巧了。即使没有其他买家,这个报价也不 能给得太离谱,比如只报100万,肯定不是一个恰当的报价,卖家会觉得您根本没诚意买这房子。这个报价需要买家和自己的经纪好好商量再出。经纪的经验在这个时候就非常重要, 他应该给客户提供最近该区域同类房屋的成交价供买家参考。

卖方还价(counter offer)

卖方还价的时候通常离开价不会很远,因为开价本身就是他们的心理价位。如果房子本身条件好的话,说不定有多个买家竞价,那就肯定是价高者得了。如果房子本身一般或有某些的缺陷而 买方又不想出价太高的话,那就可以通过等待的方式,隔几天问一下对方是否改变主意重新考虑价钱。一般来说,买卖双方的差距只有在合理的范围之内才有可能达成交易。

合同与条款

买方确认了卖方的还价之后,合同就初步成立了。一般来说,买方就需要开始贷款及验房的工作,以确保在解除条件日期或之前解除条件(subject removal)。

Term and Condition(条款和条件)。这个是对买家最重要的一点。通常来说,如果买方给出offer被卖方全盘接受的话,合同就成立了。但是,在买方给offer的时候,买方实际上还有 好几件重要的事情没办呢,包括对房屋进行全面检查(验屋)、申请银行贷款、其间银行还需对房屋价值进行评估等等。所以,买家一定在这个条款中列明自己的具体要求或条件,同时保证在一定 期限内完成这些事项,如果买方最终无法完成这些事项,合同就不能成立,且买方不因此承担任何责任。这个期限通常是可谈的,但惯例是7天左右。好的买方经纪一定会就这个条款给买方提供充 分的建议并写入合同。

贷款及验房

申请贷款(Mortgage)

如果刚开始的时候已经做了贷款预批的话,到了这一阶段所需要的时间就不会很长了。除了工作收入等条件之外,一般银行还要对房子进行评估才能决定是否放款。另外,银行一般需要 卖方提供建房时的测量图(Survey Certificate)以证明房子的具体位置,如果卖方手上没有保存,而市政厅也没有的话,买方就需要多付几百块加币去购买产权保险(Title Insurance)了。

联系验房(Inspection)

验房的工作一般应该在银行贷款下来了才进行,验房的费用一般独立屋在$500以上,公寓联排镇屋在$150-$350之间,。我们团队会为您推荐经验丰富、价格厚道的验房师。值得一提的是 如果验房报告发现有些问题通过改进可以接受的,可以向卖方提出合理的要求,由卖方承担这些改善的费用,或者直接在原来双方同意的价格基础上做出改动。

解除条件(Remove Subjects)

如果银行批下了贷款并通过了验房,而且对产权(Title Search)及卖方提供的房屋披露清单(Property Disclosure Statement)没有疑问的话就可以签解除条件的文件,买方 一经解除条件之后合同就正式成立了.

交易及过户

交订金(Deposit)

一般定金是购买价的5%,不过可以取一个整数,这个条款需要约定定金支付时间和支付到什么账户。一般合同约定的是在条件移除之日的24个小时之内支付,合同约定定金是 支付到买方经纪公司的信托账户(就是您的买房经纪的地产公司信托账户),这个账户受房地产服务法例的制约,买方经纪公司也不可以随意动用。买方经纪公司有专门负责办理不动 产转让的律师(Conveyancer)与买方的过户律师联系。

房产过户律师/公证人(Lawyer/Notary)

这个时候就需要尽快确定用哪家律师或公证人,尤其是交房的时间越短就越需要抓紧时间. 一般律师或公证人需要一个星期的时间来完成交房的工作。

房屋保险(House Insurance)

律师一经定下来了就要找房屋保险公司,因为律师进行过户手续之前一定需要保险公司的资料。向保险公司取报价的时候最好问清楚是普通保障(Broad Form)还是全面保障 (All Risks Form)。全面保障的范围比普通保障的范围较为广阔,照顾的层面也较全面,因此保费也相对要高。

双方律师交割(Completion Date)

银行在交房之前的几天才会放款到律师的信托帐号,律师在准备好所有文件之后就会通知买方到律师楼去签字。在交房(Completion Date)的当天,买卖双方的律师会向产权局 (Title Office)进行交割,产权一经交割完毕您就是房子的主人了!

拿钥匙(Possession Date)

通常在产权交割之后的第二天中午交钥匙或者谈Offer时双方一致同意的时间。